Pronajímání bytu patří mezi nejoblíbenější způsoby, jak zhodnotit nemovitost a vytvořit si pravidelný příjem. Mnoho majitelů však řeší především výši nájmu, výběr nájemníka nebo stav bytu a na daňové povinnosti si vzpomene až ve chvíli, kdy se blíží termín podání daňového přiznání.
Přitom právě v oblasti daní vzniká řada zbytečných chyb. Někteří pronajímatelé neuplatní všechny možné výdaje, jiní nesprávně zahrnou mezi příjmy zálohy na služby nebo si nejsou jistí, zda musí kvůli pronájmu podávat daňové přiznání.
Pojďme si projít základní pravidla, která by měl znát každý majitel pronajímané nemovitosti.
Příjmy z pronájmu podléhají zdanění
Pokud pronajímáte byt, rodinný dům, garáž nebo jinou nemovitost a pobíráte nájemné, jedná se o zdanitelný příjem. Ve většině případů se tyto příjmy uvádějí v daňovém přiznání jako příjmy z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů.
Nezáleží přitom na tom, zda byt pronajímáte celý rok nebo pouze několik měsíců. Jakmile vám z pronájmu plyne příjem, je potřeba jej správně evidovat a v případě povinnosti uvést do daňového přiznání.
Dobrou zprávou je, že daň se neplatí z celého inkasovaného nájemného. Od příjmů si totiž můžete odečíst výdaje související s pronajímanou nemovitostí, čímž lze výsledný základ daně výrazně snížit.
Co se považuje za příjem z pronájmu?
Právě zde dělá mnoho pronajímatelů zbytečné chyby.
Za příjem z pronájmu se obvykle považuje samotné nájemné, tedy částka, kterou nájemník platí za užívání bytu.
Naopak zálohy na služby, jako jsou:
většinou nejsou vaším příjmem, pokud je následně odvádíte dodavatelům nebo společenství vlastníků.
Proto je vhodné mít v nájemní smlouvě jasně oddělené nájemné a zálohy na služby. Přehledná evidence plateb vám může ušetřit mnoho komplikací při zpracování daňového přiznání i případné kontrole.
Jak snížit daňový základ?
Při zdanění příjmů z pronájmu si můžete vybrat mezi dvěma způsoby uplatnění výdajů. Každý z nich může být výhodný v jiné situaci.
První možností je uplatňovat skutečně vynaložené náklady související s pronájmem.
Mezi nejčastější patří:
Tato varianta bývá výhodná zejména u bytů financovaných hypotékou nebo u nemovitostí, do kterých majitel pravidelně investuje.
Pokud například zaplatíte během roku desítky tisíc korun na úrocích z hypotéky nebo provedete větší opravy, mohou být skutečné výdaje výrazně vyšší než paušál.
Druhou možností je využít výdajový paušál ve výši 30 % z příjmů.
Výhodou je jednoduchost. Nemusíte schovávat účtenky ani vést podrobnou evidenci jednotlivých nákladů.
Pokud například za rok vyberete na nájemném 180 000 Kč, automaticky si můžete uplatnit výdaje ve výši 54 000 Kč a daň budete počítat pouze ze zbývajících 126 000 Kč.
Nevýhodou je, že skutečné náklady mohou být v některých případech výrazně vyšší. Proto se vyplatí obě varianty porovnat a zvolit tu výhodnější.
Praktický příklad
Představte si investiční byt, který pronajímáte za 15 000 Kč měsíčně.
Roční příjem z nájmu činí:
15 000 Kč × 12 měsíců = 180 000 Kč
Pokud využijete 30% paušál, odečtete si 54 000 Kč.
Základ daně bude:
180 000 Kč − 54 000 Kč = 126 000 Kč
Jestliže však během roku zaplatíte například:
dosáhnou skutečné výdaje 70 000 Kč. V takovém případě mohou být skutečné náklady výhodnější než paušál.
Platí se z pronájmu sociální a zdravotní pojištění?
To je jedna z nejčastějších otázek majitelů bytů.
U běžného dlouhodobého pronájmu zdaňovaného podle § 9 zákona o daních z příjmů se zpravidla sociální ani zdravotní pojištění neplatí.
To je jeden z důvodů, proč bývá investice do nájemního bydlení z pohledu daní zajímavá.
Situace se však může změnit v případě, že pronajímatel poskytuje další služby nebo provozuje krátkodobé ubytování podobné hotelovému provozu.
Pozor na Airbnb a krátkodobé pronájmy
Krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb nebo Booking mohou mít odlišný daňový režim než klasický dlouhodobý pronájem.
Pokud kromě samotného ubytování poskytujete například:
může být vaše činnost posuzována jako podnikání.
S tím pak souvisejí další povinnosti včetně odvodů na sociální a zdravotní pojištění.
Před zahájením krátkodobých pronájmů je proto vhodné zjistit si aktuální pravidla nebo se poradit s účetním či daňovým specialistou.
Nejčastější chyby pronajímatelů
V praxi se stále opakují stejné problémy:
Tyto chyby mohou vést ke zbytečně vysoké dani nebo komplikacím při komunikaci s finančním úřadem.
Musím podávat daňové přiznání kvůli pronájmu?
Ve většině případů ano.
Pokud vám vznikají příjmy z pronájmu a nesplňujete zákonné podmínky pro osvobození nebo jinou výjimku, je potřeba tyto příjmy uvést v daňovém přiznání.
Konkrétní situace se však může lišit podle toho, zda jste zaměstnanec, podnikatel nebo máte i další druhy příjmů. Pokud si nejste jistí, je vhodné konzultovat svou situaci s účetním nebo daňovým poradcem.
Úspěšný pronájem není jen o nalezení nájemníka a pravidelném inkasu nájemného.
Majitel by měl mít pořádek ve smlouvách, předávacích protokolech, evidenci plateb, dokladech k opravám i komunikaci s nájemníky. Právě tyto dokumenty se mohou hodit nejen při řešení provozních záležitostí, ale také při zpracování daňového přiznání.
Mnoho vlastníků proto využívá profesionální správu pronájmu, která jim pomáhá zajistit hladký chod celé nemovitosti a zároveň udržet přehled o všech důležitých dokumentech.
V ProRentia pomáháme majitelům bytů s kompletní správou pronájmu – od nalezení prověřeného nájemníka přes administrativu až po každodenní komunikaci a řešení provozních záležitostí. Díky tomu máte více času na své priority a jistotu, že je o vaši investici dobře postaráno.
Chcete pronajímat bez zbytečných starostí? Kontaktujte nás a zjistěte, jak může profesionální správa bytu usnadnit život i vám.
